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豪宅交屋潮來臨重稅凌遲
中時電子報作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年2月12日上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
2014年7月1日之後完工並取得使用執照的新屋，將適用新版房屋標準單價和房屋評定現值。根據調查，2015至2017年的3年間，台北市總價8,000萬以上、符合豪宅基本定義的住宅，將有高達2,700多戶完工交屋，這些住宅將面對天價房屋稅的震撼教育，成為高稅賦時代的最新重災戶。
由於新版房屋稅調高幅度動輒高達原本的8倍，甚至同一路段、類似產品，新、舊制房屋稅差距恐達30倍，形成「重稅凌遲」。據悉，已有些房市買家不玩了，正紛紛拋售求現。
業界指出，中山區某剛交屋的豪宅案，當初預售時以每坪約120萬元進場的買家，委託房仲轉手4樓的戶別，由於契稅暴增至2、3百萬，接下來更不想每年承擔數百萬元的房屋稅、不爽當市府的「提款機」，因此乾脆以每坪70幾萬賤價求售。
建商也透露，信義計畫區也因信義路五段、借錢救急忠孝東路五段、松仁路等多處路段大幅調高路段率，在去年7月1日後完工交屋的新屋，算算1戶80坪房屋，房屋稅恐怕跳升到1借錢救急00萬以上，比起同一路段之前完工、適用舊制制的房屋稅僅3萬多元，竟然暴增30倍！
◆2014年7月1日，天堂和地獄之別
大陸建設董事長張良吉痛批：「天下哪裡有這種稅？！」他指出，儘管人民有納稅的義務和責任，但繳稅也要有比例原則，不能剝奪人民財產正常的權利；如今從2014年7月1日起只要差1天，房屋稅賦就猶如一國兩制、天堂和地獄之別，這樣合理嗎？
永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，最近全台六都新版房屋稅陸續定案，過去多屋族一律適用1.2％房屋稅率吃到飽方案已絕版。取而代之的是，最重平均調高2.6倍的房屋構造標準單價、平均調高2.5倍的路段率、以及最高適用3.6％的囤房稅率。
目前全台共有台北市、新北市、宜蘭、高雄市、桃園等陸續調高房屋構造標準單價，其中台北市平均調幅約增160％、新北市調幅約100％、高雄市調幅81％、宜蘭縣35％。市場預估，1年將有3∼4萬戶受到房屋構造標借錢救急準單價調升的衝擊。
其中，台北市是公認的「重災區」。住展雜誌研發經理何世昌統計，台北市適借錢救急用總價8,000萬以上豪宅稅認定標準、可能被課徵豪宅稅者，估計2015∼2017年的未來3年間約有2,700多戶，平均每年約900戶適用新版房屋稅；這數字還不包括辦公、飯店、廠辦、地上權住宅、BOT案等。
◆每坪評定現值，超過實際造價
新版終極房屋稅有多厲害？以正在交屋的「華固松疆」為例，如果在2014年7月1日前使照拚到手，最大的110坪戶別，房屋稅大概是25萬元；不過適用新制後，房屋稅就激增8.5倍、達213萬元。
再如敦化南路一段、市民大道口的新地標「敦南樞苑」，借錢救急最近將完工交屋，其房屋標準單價就比預售前調高2.36倍；加計豪宅稅率後，每坪評定現值竟暴增8.7倍、達62萬元，幾乎超過實際應有的每坪造價、甚至超越國際「超級豪宅」等級，業界嘲諷這根本是「天龍造價」，全世界大概只有台北市會出現如此離譜的情況。
因為政府已經幫你蓋上豪宅的正字標記，甚至幫你算好房屋評定現值達到「超級豪宅」等級。如果按照政府的房屋稅計算公式，估計若屬自用住宅者要繳137萬房屋稅；而若適用3.6％稅率，房屋稅將暴增至413萬元。這個數字是當初預售時以舊版房屋稅試算金額的8.7倍。
◆鄰近街廓新舊建物，房稅差距大
再來看相隔1個街廓，敦化南路一段、安和路口的「元大?悅」豪宅，是17樓的建築物，因在2010年完工、適用每平方公尺標準單價6,860元；雖然路段率被調高到300％，是全台第一高的路段，而開徵豪宅稅後每坪房屋評定現值也從6萬提高到27萬元；不過「敦南樞苑」完工交屋後，評定現值硬要比「元大?悅」高出2.3倍，每年房屋稅也多出3倍以上，也讓「敦南樞苑」的購屋者痛批稅制不公。
再以同樣面對大安森林公園的元利建設「信義聯勤」，以及鄰近、2010年完工的「勤美樸真」相比，房屋稅負擔更猶如「地獄和天堂」！由於建築物拔高到36樓、37樓，預計2016年完工的「信義聯勤」，估計屆時每平方公尺房屋標準單價將跳升到2萬3,500元，光是每坪房屋評定價值就高達46萬元，與請照當初每坪約6.8萬元相比、暴增6倍。
以「信義聯勤」最小戶別130坪來說，交屋後每年要繳交210萬元房屋稅，最大戶別260坪的房屋稅更達435萬元。再和「勤美樸真」相比，「信義聯勤」房屋稅估計為「勤美樸真」的1.3∼2.4倍。
◆高額的「養房費」將凌遲房市
中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，這一波房屋稅重稅風暴，不只是台北市8,000萬元以上的高級住宅宅會遭殃，連辦公大樓、飯店、購物商場、地上權住宅、BOT案等，接下來房屋稅也無一倖免，面臨高額的「養房費」凌遲房市。
于俊明分析，現在台北市持有3戶以上、以及必須適用3.6％稅率的地上權住戶，每年繳交房屋稅至少跳到平均8.18倍，形成「暴走式」的房屋稅賦。
永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，由於房屋稅重稅負擔，加上央行對豪宅實施擴大限貸令，北市豪宅認定標準從8,000萬壓低到7,000萬元，最高貸款成數從6成限縮到5成，加上房貸寬限期取消，交屋後必須本金和利息一併償還，還有沈重的契稅、房屋稅、地價稅…。因此坊間有些新案已出現客戶「賴皮」延遲交屋，甚至想違約、斷頭，尋求出場。父母送房有負擔的贈與划算嗎？
理財周刊作者文．莊孟翰（顏瓊真整理） | 理財周刊 – 2015年6月12日下午11:44
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父母送房有負擔的贈與划算嗎？觀賞相片
父母送房有負擔的贈與划算嗎？
Q:台北蔣先生問：父母常以買房方式來贈與子女，幫助子女成家立業之外，也能達到節稅功能，「附有負擔之贈與」即是常見案例，亦即約定房貸由兒子承接，請問贈與稅要如何計算？
A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明：在解析之前，應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。
贈與稅的計算公式為：(贈與總額－扣除額－免稅額)×稅率10％＝應納贈與稅
就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下：
【情況1】一般情況贈與試算
◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
【情況2】附負擔不動產贈與試算說明：父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產，再將此不動產及房貸一起贈與子女，以後這間房子的房貸由子女繳納。 ◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
◆房貸500萬元由【情況1】及【情況2】兩範例可知，善用「贈與附有負擔」後，可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。
但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過，並即將於明年1月1日開始實施，因此，日後售屋時，則要小心「賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。
因為多年後，若子女要出售此受贈之不動產時，計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本，即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本，而非依當時房屋部分的市價，亦即減項─房屋取得成本降低，導致出售不動產之財產交易所得變高。
舉例來說：若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元)，日後出售該不動產，計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元，即會產生財產交易所得300萬元，必須課徵5~45%的所得稅。
實質結果：雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值，節省了贈與稅(稅率10％)，但日後財產交易所得稅(稅率5~45％)增加。最終出售後究竟有利或不利，尚不一定。
此外，還得注意以下3大事項：
一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力：
若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高，突然受贈一筆附有負擔之不動產，若國稅局認為A無償還能力，會調整此筆贈與稅申報，剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額，故申報扣除附有負擔扣除額，實務上需提出受贈人所得證明等文件。
二、贈與行為發生後再借貸的款項，無法以附有負擔方式扣除：主張「附有負擔贈與」，受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔，但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請，則國稅局會調整此筆贈與稅申報，剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。
三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還)：
若父親(贈與人)贈與不動產予子女時，主張贈與標的有設定抵押權予丁君，該贈與附有負擔，應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔；其次，雖然子女有將部分債務金額轉與父親，但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時，國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除，並補發新稅單予其父，補徵因先前扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。
「審閱期」攸關權益，買屋前宜堅持
Q:新北市莊小姐問：何謂審閱期？簽訂預售契約前應注意哪些事項？
A:莊孟翰答：依消費者保護法規定，企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
建設公司簽定之不動產買賣契約，屬於定型化契約的一種，對於應否預留契約審閱期間，依消費者保護法的規定為：
按消費者保護法施行細則第11條規定：企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
此外，依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」，以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定，不論是預售屋或成屋，契約審閱期間均為「至少五日」。
因此，簽訂契約前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容細節，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家後，再行簽約。銀行提升獲利趨勢－自動估價系統協助不動產擔保品管理
中時電子報作者鄭興、莊浩智、洪逸芯 | 中時電子報 – 2015年1月28日上午5:50
工商時報【鄭興、莊浩智、洪逸芯】
據主管機關統計資料，過去8年購置住宅貸款總金額增加近50％，全台不動產貸款戶數卻大減約20萬戶。從市場變化可知，金融機構過去房貸業務成長是建立在逐漸墊高的房價上，若房價出現停滯甚至下修，不只對房貸業務造成嚴重影響，還可能造成房貸違約率上升，可回收金額下降，使金融業的獲利受影響。
加上銀行業自有資本的要求逐年提高，主管機關要求不動產授信須提足到1.5％的備抵呆帳，在業務無法擴大，槓桿比例無法提高的雙重夾擊下，金融業開始思考：現有客戶是否還有核貸空間？如何在房貸的紅海市場，提供客戶差異化服務？如何降低鑑價及核貸的成本？如何及時發現擔保品市價變化，做好貸後管理？如何提升銀行內部風險衡量能力並設法降低資本計提？
建議，可結合原有擔保品資料庫、地理環境資訊資料庫及實價登錄資訊，建立不動產自動估價系統來解決。
不動產自動估價系統在金融業的應用廣泛，企業需依照自身狀況及策略目標，決定將該系統利用在哪些面向。在規畫不動產自動估價系統的建置架構前，常見效益分成貸放前、貸放中、貸放後三個面向：
貸放前
1.快速提供貸款客戶擔保資訊
某位科技業總裁曾說「在今天的世界，沒有「大」的打敗「小」的，只有「快」的打敗「慢」的。」在10倍速的IT時代，提供「客製化」服務的速度與能力，決定金融產業的地位。
在導入不動產自動估價系統後，能讓客戶了解擔保品的價格區間、每段期間負擔金額、薪水是否可以負擔、未來理財規畫等，第一次接觸話題就圍繞在客戶的「人生計畫」，拉近與客戶的距離，與其他金融機構做區隔。
甚至，可以在客戶簽約買房前，提供客戶理想房價及未來貸款建議，或在理專替客戶規畫投資建議時，協助客戶分析名下持有之房產價值。
進一步，將自動估價系統結合行動裝置，讓房貸專員離開營業據點時，仍然可以利用估價資訊開發業務。
2.不動產行情研究分析╱潛力客群發掘
在大數據時代，金融業需要更多細緻化的資訊做商業決策。例如，從桃園縣的房價指數來看，可以發現總體走勢向上，但細分成不同類型房屋，會發現每種房屋走勢漲跌互見，若金融機構掌握更多資訊，就可以持續監控個別擔保品走勢，對這些房貸客戶擬定不同的行銷及管理策略。
貸放中
1.行動鑑價提高作業效率及品質
金融機構的業務執行需要新思維。例如：某東南亞大型銀行，為了克服鑑價人員差旅費用居高不下的問題，並提升估價效率，將自動估價系統與行動裝置結合，估價人員可以直接使用行動裝置在現場拍照，同步撰寫報告，即時透過網路回傳主管審核，總部立即審批，降低資料整理與差旅時間。大幅減少客戶40％的等待時間，更減少資料輸入次數，降低錯誤率。
2.有一致性的鑑價比較基準
企業在導入不動產自動估價系統後，管理階層針對個別鑑價結果，可以進行較科學化與系統化的檢驗；鑑價過程若有任何偏差，可及時發現並導正，調整鑑價相關規範，做到有效的問題偵測與調控。
貸放後
1.即時監控擔保品價格變化，做好貸後管理
目前擔保品的價值？金融機構是否掌握足夠資訊面對房地產市場變化？都是金融機構管理高層關心的。國外的大型金融機構會定期針對不動產擔保品進行整批重估，每筆擔保品的價格變化都會被系統化的檢視及標註。
例如，區域新增了嫌惡設施，如：加油站，過往只依據區域進行房價分析，無法發現這個擔保品的價格可能已經降低。導入不動產自動估價系統後，可從周遭成交行情推估，金融機構就可採取必要管控措施。
2.提升內部風險衡量力並降低資本計提
今年起，銀行自有資本要求將逐年提高，自有資本的組成也有要求。依據主管機關規定，若銀行能提升內部風險衡量的能力，則可申請變更自有資本計提的計算方式。
藉由不動產自動估價系統的導入，可提升銀行內部風險衡量能力並設法降低資本計提，將節省下來的資本用來替股東創造獲利，有效達成維持或提高獲利之目標。（本文作者為勤業眾信管理顧問服務執行副總、莊浩智協理、洪逸芯副理）