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銀行提升獲利趨勢－自動估價系統協助不動產擔保品管理
中時電子報作者鄭興、莊浩智、洪逸芯 | 中時電子報 – 2015年1月28日上午5:50
工商時報【鄭興、莊浩智、洪逸芯】
據主管機關統計資料，過去8年購置住宅貸款總金額增加近50％，全台不動產貸款戶數卻大減約20萬戶。從市場變化可知，金融機構過去房貸業務成長是建立在逐漸墊高的房價上，若房價出現停滯甚至下修，不只對房貸業務造成嚴重影響，還可能造成房貸違約率上升，可回收金額下降，使金融業的獲利受影響。
加上銀行業自有資本的要求逐年提高，主管機關要求不動產授信須提足到1.5％的備抵呆帳，在業務無法擴大，槓桿比例無法提高的雙重夾擊下，金融業開始思考：現有客戶是否還有核貸空間？如何在房貸的紅海市場，提供客戶差異化服務？如何降低鑑價及核貸的成本？如何及時發現擔保品市價變化，做好貸後管理？如何提升銀行內部風險衡量能力並設法降低資本計提？
建議，可結合原有擔保品資料庫、地理環境資訊資料庫及實價登錄資訊，建立不動產自動估價系統來解決。
不動產自動估價系統在金融業的應用廣泛，企業需依照自身狀況及策略目標，決定將該系統利用在哪些面向。在規畫不動產自動估價系統的建置架構前，常見效益分成貸放前、貸放中、貸放後三個面向：
貸放前
1.快速提供貸款客戶擔保資訊
某台北民間信貸位科技業總裁曾說「在今天的世界，沒有「大」的打敗「小」的，只有「快」的打敗「慢」的。」在10倍速的IT時代，提供「客製化」服務的速度與能力，決定金台北民間信貸融產業的地位。
在導入不動產自動估價系統後，能讓客戶了解擔保品的價格區間、每段期間負擔金額、薪水是否可以負擔、未來理財規畫等，第一次接觸話題就圍繞在客戶的「人生計畫」，拉近與客戶的距離，與其他金融機構做區隔。
甚至，可以在客戶簽約買房前，提供客戶理想房價及未來貸款建議，或在理專替客戶規畫投資建議時，協助客戶分析名下持有之房產價值。
進一步，將自動估價系統結合行動裝置，讓房貸專員離開營業據點時，仍然可以利用估價資訊開發業務。
2.不動產行情研究分析╱潛力客群發掘
在大數據時代，金融業需要更多細緻化的資訊做商業決策。例如，從桃園縣的房價指數來看，可以發現總體走勢向上，但細分成台北民間信貸不同類型房屋，會發現每種房屋走勢漲跌互見，若金融機構掌握更多資訊，就可以持續監控個別擔保品走勢，對這些房貸客戶擬定不同的行銷及管理策略。
貸放中
1.行動鑑價提高作業效率及品質
金融機構的業務執行需要新思維。例如：某東南亞大型銀行，為了克服鑑價人員差旅費用居高不下的問題，並提升估價效率，將自動估價系統與行動裝置結合，估價人員可以直接使用行動裝置在現場拍照，同步撰寫報告，即時透過網路回傳主管審核，總部立即審批，降低資料整理與差旅時間。大幅減少客戶40％的等待時間，更減少資料輸入次數，降低錯誤率。
2.有一致性的鑑價比較基準
企業在導入不動產自動估價系統後，管理階層針對個別鑑價結果，可以進行較科學化與系統化的檢驗；鑑價過程若有任何偏差，台北民間信貸可及時發現並導正，調整鑑價相關規範，做到有效的問題偵測與調控。
貸放後
1.即時監控擔保品價格變台北民間信貸化，做好貸後管理
目前擔保品的價值？金融機構是否掌握足夠資訊面對房地產市場變化？都是金融機構管理高層關心的。國外的大型金融機構會定期針對不動產擔保品進行整批重估，每筆擔保品的價格變化都會被系統化的檢視及標註。
例如，區域新增了嫌惡設施，如：加油站，過往只依據區域進行房價分析，無法發現這個擔保品的價格可能已經降低。導入不動產自動估價系統後，可從周遭成交行情推估，金融機構就可採取必要管控措施。
2.提升內部風險衡量力並降低資本計提
今年起，銀行自有資本要求將逐年提高，自有資本的組成也有要求。依據主管機關規定，若銀行能提升內部風險衡量的能力，則可申請變更自有資本計提的計算方式。
藉由不動產自動估價系統的導入，可提升銀行內部風險衡量能力並設法降低資本計提，將節省下來的資本用來替股東創造獲利，有效達成維持或提高獲利之目標。（本文作者為勤業眾信管理顧問服務執行副總、莊浩智協理、洪逸芯副理）惠譽：銀行放款中國比率太高應注意風險
新頭殼作者NewTalk 新頭殼 | 新頭殼 – 2015年4月9日下午12:55
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惠譽：銀行放款中國比率太高應注意風險
新頭殼newtalk 2015.04.09 林介平/台北報導
惠譽信評昨天發布台灣銀行業最新報告，惠譽信評資深副總經理李信佳說，過去大家總認為，台灣銀行業最大風險來自房貸放款，但近年政府嚴管銀行房貸放款，業務風險已轉到「境外」市場。
惠譽信評副總黃嬿如說，合計國銀海外分行及OBU放款金額，已達總放款25兆多元的15%，其中，大半放款集中在中國，但中國經濟從去年開始放緩，放款風險相對提高。
針對我國銀行在中國曝險程度急劇升高的問題，中央銀行曾發函金管會，主張「嚴格」定義銀行業中國曝險計算方式；央行認為，應將銀行承做的短期貿易融資及短期拆存百分之百納入計算，但很多銀行中國曝險額度可能因此超過放款上限因此正極力爭取金管會放寬上限規範，但金管會表示，目前還在研議中。
金管會主委曾銘宗稍早在立法院財委會表示，金管會全面監控國銀在中國及海外放款風險，會檢討有關曝險定義；他還明確表示，銀行業最大風險就是中國市場，國銀對中國曝險、須低於1倍淨值上限規定「絕對不會放寬」。
黃嬿如說，合計國銀海外分行及OBU的放款金額，已達總放款25兆多元的15%，其中，大半放款集中在中國，但中國經濟去年開始放緩，放款風險相對提高。
不過，金管會與央行對所謂中國曝險的計算內涵不同。金管會規定，國銀承做中國市場的短期貿易融資業務不須納入計算，國銀與中國符合投資等級銀行之間3個月內的短期同業拆存只須以2成計算曝險金額。但央行一向認為，這2個項目都應「全額」計算曝險，顯然央行傾向從嚴規範，金管會較寬鬆。
金管會銀行局表示，目前所有銀行對中國業務的曝險都低於淨值1倍的規定。根據統計資料顯示，到去年底止，台灣所有銀行機構對中國曝險占銀行業淨值比為68%，仍然在上限範圍內。父母送房有負擔的贈與划算嗎？
理財周刊作者文．莊孟翰（顏瓊真整理） | 理財周刊 – 2015年6月12日下午11:44
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父母送房有負擔的贈與划算嗎？
Q:台北蔣先生問：父母常以買房方式來贈與子女，幫助子女成家立業之外，也能達到節稅功能，「附有負擔之贈與」即是常見案例，亦即約定房貸由兒子承接，請問贈與稅要如何計算？
A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明：在解析之前，應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。
贈與稅的計算公式為：(贈與總額－扣除額－免稅額)×稅率10％＝應納贈與稅
就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下：
【情況1】一般情況贈與試算
◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
【情況2】附負擔不動產贈與試算說明：父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產，再將此不動產及房貸一起贈與子女，以後這間房子的房貸由子女繳納。 ◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
◆房貸500萬元由【情況1】及【情況2】兩範例可知，善用「贈與附有負擔」後，可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。
但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過，並即將於明年1月1日開始實施，因此，日後售屋時，則要小心「賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。
因為多年後，若子女要出售此受贈之不動產時，計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本，即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本，而非依當時房屋部分的市價，亦即減項─房屋取得成本降低，導致出售不動產之財產交易所得變高。
舉例來說：若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元)，日後出售該不動產，計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元，即會產生財產交易所得300萬元，必須課徵5~45%的所得稅。
實質結果：雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值，節省了贈與稅(稅率10％)，但日後財產交易所得稅(稅率5~45％)增加。最終出售後究竟有利或不利，尚不一定。
此外，還得注意以下3大事項：
一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力：
若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高，突然受贈一筆附有負擔之不動產，若國稅局認為A無償還能力，會調整此筆贈與稅申報，剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額，故申報扣除附有負擔扣除額，實務上需提出受贈人所得證明等文件。
二、贈與行為發生後再借貸的款項，無法以附有負擔方式扣除：主張「附有負擔贈與」，受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔，但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請，則國稅局會調整此筆贈與稅申報，剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。
三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還)：
若父親(贈與人)贈與不動產予子女時，主張贈與標的有設定抵押權予丁君，該贈與附有負擔，應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔；其次，雖然子女有將部分債務金額轉與父親，但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時，國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除，並補發新稅單予其父，補徵因先前扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。
「審閱期」攸關權益，買屋前宜堅持
Q:新北市莊小姐問：何謂審閱期？簽訂預售契約前應注意哪些事項？
A:莊孟翰答：依消費者保護法規定，企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
建設公司簽定之不動產買賣契約，屬於定型化契約的一種，對於應否預留契約審閱期間，依消費者保護法的規定為：
按消費者保護法施行細則第11條規定：企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
此外，依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」，以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定，不論是預售屋或成屋，契約審閱期間均為「至少五日」。
因此，簽訂契約前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容細節，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家後，再行簽約。